Stratégie n°2 📝 – L’acquisition d’un bien par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS
Dans le cadre d’investissement immobilier, vos clients peuvent loger leurs biens dans le cadre d’une SCI et ont le choix entre l’option à l’Impôt sur le Revenu (revenus fonciers) ou à l’Impôt sur les Sociétés.
Si votre client est fortement fiscalisé, le choix de la fiscalité à l’IS peut prendre tout son sens, avec comme avantages :
📍Possibilité d’amortir le bien : cela permet ainsi de déduire du résultat imposable une dotation aux amortissements chaque année jusqu’au terme de la durée d’amortissement.
📍Déduction de l’ensemble des charges : une SCI à l’IS peut déduire beaucoup plus de charges qu’une SCI à l’IR
📍Pilotage du revenu imposable en fonction des besoins : les associés ne sont imposés qu’en cas de distribution de dividendes.
📍Bénéfice du taux du PFU : en cas de distribution de dividendes et d’option pour le PFU, le taux de dividende s’établit à 30%, prélèvements sociaux inclus.
En revanche, cette solution n’est pas forcément adaptée à tous les projets car :
📍En cas de vente, si vous vendez l’immeuble :
– La plus-value immobilière est plus conséquente du fait de la déduction des amortissements et il n’y a pas d’abattement pour durée de détention
– Il y aura une double imposition à la sortie si votre client veut appréhender à titre privé les fruits de la vente : taxation des produits à l’IS et fiscalité des dividendes.
La vente des parts de la SCI plutôt que de l’immeuble peut être une alternative pour réduire ces effets.
📍Les déficits ne sont pas imputables sur les revenus des associés
📍Vous êtes tenus d’établir une comptabilité commerciale et de régler l’IS
📍Une attention particulière doit être apportée à l’assurance emprunteur afin d’éviter une taxation lourde à vos héritiers (cf notre article sur l’arrêt Musel)
Une réflexion est donc à mener en amont de tout projet. N’hésitez pas à contacter ANTHELYS Conseils 📩pour que nous vous accompagnions dans les stratégies patrimoniales de vos clients.